“地王收割机”绿城中国的新帅与旧忧

本报记者 郭阳琛 张家振 上海 南通报道

挥别“掌舵”近7年的张亚东，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，03900.HK）正式进入了刘成云时代。

近日，绿城中国召开2024年度业绩发布会，绿城中国新任董事会主席、非执行董事刘成云首次公开亮相。据悉，刘成云曾长期在绿城中国大股东中交集团体系内任职，2023年6月至今任中交集团党委常委、副总经理。

2024年，绿城中国交出了一份喜忧参半的答卷。相关数据显示，2024年，绿城中国完成总合同销售额2768亿元，位列房地产行业第三；新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，权益投资额约484亿元，权益比提升至79%；但同期股东应占利润仅为15.96亿元，同比下降48.8%。

刘成云表示，根据成熟房地产市场的经验，房地产市场从深度调整、过渡到筑底企稳、再到市场拉升，“止跌回稳”不是一蹴而就的。“要坚守市场化机制，着力把握结构性机遇，中交集团对绿城中国的支持也会越来越强。”

对于相关问题，《中国经营报》记者日前联系绿城中国方面，相关负责人仅表示：“以公告内容为准。”

7年“干将”仓促辞职

3月27日上午，绿城中国在停牌三天后正式宣布，张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席，并提交日期为3月21日的辞呈。根据辞呈，辞任将于3月28日董事会会议召开前或下一次董事会会议召开前（以较早者为准）生效。

“由于张亚东的辞职，仓促间董事会没有足够时间商讨接任人选，因此公司申请暂停交易，等待尽快召开董事会会议。”对于停牌原因，绿城中国在公告中解释道。

时间拨转到2018年5月，绿城中国正掀开中交集团入股后的新篇章，张亚东作为中交集团代表进入绿城中国管理层，至今已近7年。同年8月，张亚东担任绿城中国执行董事和行政总裁。

2019年7月，张亚东正式接过董事会主席一职，全面执掌绿城中国。彼时，中国房地产业仍处于上行期，张亚东也因此更看重规模扩张。

据悉，2019年，绿城中国完成两轮组织架构优化，通过精简管理层级、明晰权责体系，推动决策效能提升。

张亚东的变革成效显而易见。相关数据显示，2018—2024年，绿城中国销售额从约1564亿元增长至约2768亿元，行业排名从第17位升至第3位。2024年，绿城中国自投项目销售额大幅提升至约1718亿元，占比超过6成。

值得一提的是，在张亚东领导下，绿城管理（09979.HK）成功实现分拆上市，成为“代建第一股”。如今，绿城管理已是代建领域的龙头企业，连续6年稳居行业第一。

张亚东挥别的不只是绿城中国，还有绿城管理。4月1日，绿城管理方面发布公告称，张亚东因个人工作安排辞任非执行董事、董事会联席主席及集团内其他职务，辞任于3月31日生效。

接替张亚东的是“中交基因”更为浓厚的刘成云。根据绿城中国董事会决议，自3月26日起，刘成云获委任为公司董事会主席。

公开资料显示，刘成云曾任中交（南沙）投资发展有限公司总经理、中交城市投资控股有限公司董事长等职务。2022年8月，刘成云任中交集团党委委员、总经理助理兼上海振华重工（集团）股份有限公司党委书记、董事长，2023年6月至今任中交集团党委常委、副总经理。

高调“抢地”下的安全底线

自2024年以来，绿城中国成为备受市场瞩目的“地王收割机”。

2024年8月，绿城中国以48.05亿元斩获上海市徐汇区斜土街道地块，成交楼面价超13万元/平方米，一举成为全国单价“地王”。

拿下“地王”地块，也给了绿城中国更多操盘高端项目的机会。2024年3月，在经过51轮激烈竞拍后，绿城中国以31亿元、楼面价6.5万元/平方米的高价拿下苏州园区双湖地块，创下苏州市乃至整个江苏省的单价“地王”纪录。

随后，绿城中国将上述地块命名为苏州玫瑰园，并于同年11月首开。据悉，该项目备案均价8.64万元/平方米，主要是251—275平方米的洋房和400—880平方米的合院产品。由于板块断供超过10年，同时产品具备稀缺性，苏州玫瑰园受到高净值人群的欢迎，该项目在2个月内完成四开清盘，总销售额高达53.6亿元。

对此，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示，为了提高获取优质地块的概率，公司将从三方面发力：第一是向内挖潜，提升项目开发效率并做好前置研究，积极引导差异化的定位机会，而不是高估冒进提高销售价格；第二是进一步发挥自身优势，坚守“好房子”营造和行业引领；第三是寻找结构性、小众投资机会。

财报数据显示，2024年，绿城中国共新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约1088亿元；截至2024年年末，绿城中国土储总货值约4496亿元，总建筑面积约2747万平方米，权益建筑面积约1785万平方米。其中，长三角地区土储占比约60%，一、二线城市土储占比达76%。

迈入2025年，绿城中国继续加大土地投拓力度。3月28日，在上海市第三批次土拍中，浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块备受瞩目，绿城中国以总价29.16亿元竞得，成交楼面价71412元/平方米，溢价率高达40%，成为北蔡板块新“地王”。

此外，在业绩发布会上，刘成云多次强调安全的重要性。刘成云表示，在总体投资策略上，绿城中国2025年将坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”。在确保安全底线的前提下，把握节奏、精准选地，全面提高项目研判、出价和操盘能力，确保项目高质量、高标准兑现。

郭佳峰也表示，当前，土地市场回暖明显，局部区域出现过热现象，绿城中国会谨慎应对，始终保持理性。“2025年至今，绿城中国新增货值已超500亿元，相当于2024年一半的水平。”

在刘成云看来，除聚焦一、二线核心城市外，绿城中国要更加重视对项目自身质地的研判，关注非热点城市优质板块的结构性机会。

“公司货币资金充裕，2025年拿地货值目标跟2024年基本相当，如果机会好的话可能会超过2024年。希望2025年（拿地）量好质优，为2026年销售额做好新的铺垫。”郭佳峰进一步表示。

主动调结构加速去库存

财报数据显示，2024年，绿城中国取得收入1585.46亿元，同比上涨20.7%；股东应占利润15.96亿元，同比下降48.8%。

净利润近乎“腰斩”的原因之一是减值计提的增加。绿城中国方面解释称，若干资产的减值及公允价值变动损失净额由2023年的20.35亿元增至2024年的49.17亿元，其中包括39.25亿元的存货减值、9.5亿元的往来款减值等。

与此同时，由于全国房地产市场整体下行，绿城中国还面临库存高企问题。财报数据显示，截至2024年年末，绿城中国总存货约2500亿元，约占总资产的一半。

绿城中国管理层分析称，虽然近几年的新增投资平均净利率都接近两位数，并基本上都得到兑现，但还是有一定量的存货不断在结转，因此会受整体市场环境、收入结转结构以及重难点项目库存去化的影响。

高库存与低利润压力，正成为“新帅”刘成云面临的两大挑战。绿城中国执行董事李骏表示，2024年，公司重难点项目库存去化金额达到422亿元，包括住宅长库存、车位储藏室和商业专项三大类。其中，专项指标平均完成率达到了113%，超额完成了48亿元。

据悉，2025年，绿城中国仍会将去库存作为重点工作，并主动调结构、提质增效。同时，针对去化的各项工作也比往年推进得更早。

记者在采访中了解到，位于江苏省南通市主城区的绿城·桂雨朝阳项目，拿地已超过3年时间，从期房熬成现房，但整体去化率才刚刚过半。为了加快去库存，该项目果断降价，2023年开盘备案价最高超2.5万元/平方米，如今二期小高层价格已经跌破1.6万元/平方米。

与此同时，绿城·桂雨朝阳加大了营销力度。例如项目官方和置业顾问都在社交媒体平台进行高强度的直播促销活动。绿城·桂雨朝阳相关人士表示，上述种种措施落地后，该项目去化有了明显改善，2025年3月卖出了约30套房，2024年全年去化约300套。

“2024年进行‘老盘新做’的项目，每月流速平均提升了106%。2025年，我们扩大了重难点库存房源的认定范围，将现房未达长库存的房源和新拓的商办类货值等，也纳入重难点项目的考核。2025年还会持续‘老盘新做’，实现从营销单点发力到以产品破局和客户运营并重的体系突破，争取取得明显效果。”李骏表示。

对于未来房地产市场走势，刘成云分析认为，2025年开年以来，房地产市场出现了多重积极信号，叠加国家在政策层面持续加力，房地产行业已经进入“止跌回稳”阶段，但“止跌回稳”所需的时间较长，不会一蹴而就；各城市止跌回稳的周期也不同步，一、二线城市比三、四线城市率先企稳，二线城市会存在分化；优质项目“头部效应”将更加凸显。

值得关注的是，在刘成云“掌舵”下，中交集团有望加大对绿城中国的支持力度。“进入存量时代，我们要保持定力，坚守市场化机制，着力把握结构性机遇。在新阶段，中交集团对绿城中国的支持（力度）也会越来越强。”刘成云直言。