越秀地产“北漂”这四年 昌平小沙河项目星耀未来将面市

观点网 近日，于去年10月底价成交的北京昌平小沙河地块取证了。

据北京市住房和城乡建设委员会网站显示，水畔芳邻嘉园于4月2日取得预售许可证，准许销售面积达97004.75平方米，覆盖除5-3#之外，5-1#至5-17#区间的全部楼栋，共 930套住宅，拟售均价介于6.33万元-6.82万元/平方米。

对于关注北京新房市场的人来说，水畔芳邻嘉园或许听起来陌生。但提起它的另一个名字“越秀星耀未来”多多少少都知道一些。

项目在今年3月初正式开放售楼处和样板间。大约两周后，越秀在海淀参与打造的另外两个项目和樾望云、和樾玉鸣于同一天开盘，共计实现了152亿元的销售业绩。

可以说，越秀地产为3月的北京新房市场贡献了不少热度。4月伊始又有新项目取证，关于越秀地产的讨论度会否延续？

如何星耀未来

“越秀星耀未来”的历史可以追溯到去年10月22日、23日。当时包括项目所在用地在内，共有三宗宅地出让。

其中，越秀地产联合未来科学城置业摘得项目用地，也即北京昌平小沙河村及周边地块棚户区改造和环境整治项目CP00-1802-0005、0007、0008地块，以底价25.33亿元成交，成交楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米。

地块土地面积6.78万平方米，建筑控制规模11.05万平方米。南侧有越秀地产在2023年获得的项目“越秀星樾”，这大概也是越秀自2021年进京以来，去化表现理想的项目之一，目前已接近清盘。

虽为进入时间不久的“京城来客”，但越秀地产去年摘地时的相关讨论度并不算高。主要由于当时出让的另外两宗地块，分别由金茂及招商蛇口拿下。

其中，金茂是时隔两年再次于北京拿地，又正逢年初3月刚发布了“金（府）、玉（璞）、满（M）、堂（棠）”四大产品线。当时市场关注的焦点在于，金茂全新产品线亮相后重启在京拿地，毫无疑问的是将启用新的“命名逻辑”。尤其是，新摘得的地块位于丰台区，金茂在北京市场的最后一次动作正是在2022年9月竞得大红门地块，打造为永定金茂府。

而招商蛇口在通州拿下的强力家居地块后续打造为了“招商·云璟揽阅”，距离2023年因促销活动刷屏网络的招商璀璨公元项目仅有三四公里。

一家自带关注的企业，一个自带话题的项目，将越秀地产的风头盖了过去。而从今年3月海淀双盘齐开揽金152亿元开始，显然现在已经进入越秀地产的主场。这两个项目分别是越秀地产与华润置地合作的和樾望云，以及与绿城中国合作的和樾玉鸣，分别销售85亿元、67亿元。

需要注意的是，在绿城中国2024年业绩公告中，和樾玉鸣由该公司持有全部权益，而北京规自委显示的项目开发企业为北京功意房地产开发有限公司，法定代表人董毅是越秀地产北方区域总经理。在将该开发企业股权穿透后，出现了越秀基金的身影。

有公开信息显示，绿城将项目的50%股权质押给了越秀地产，这或许也是目前仍未体现在越秀地产年报中的原因。

回到项目本身，星耀未来是朱辛庄地区首个好房子项目，基于1.8的容积率，整体规划17栋6-8层纯洋房，成为朱辛庄板块内唯一低密社区。

虽然在宣传物料中，星耀未来将“双轨旁”提炼为核心卖点之一，但从实际情况看，项目距离附近的地铁8号线、昌平线朱辛庄站直线距离就有1.7公里。

不过，由于距离西二旗、上地科技园地铁仅需2站、4站，整体还算是通勤友好。而考虑到意向客群大多是周边的上班族，项目方也表示将提供3年免费班车接驳地铁站，打消购房者“最后的顾虑”。

项目方的十足诚意能够获得多少反馈还需等到开盘后正式揭晓。

进京计划

作为非典型北方房企，越秀地产进京，实际上伴随的是该集团全国化战略布局的深入开展。

时间上来看，越秀地产在2021年先后进入北京、上海市场。代表性动作是，该年的3月，联合北京国企天恒置业，以底价45.7亿元拿下北京怀柔刘各庄地块，打造了之后的“怀山府”项目；在上海，越秀于同年10月，联合仁恒置地拿下了闵行梅陇地块，打造出越秀天恒天樾园和。

可以看出，进入全新市场，越秀地产仍是选择了更为稳妥的方式--拉来熟悉当地市场，且已深耕多年的企业作为合作伙伴。

四年来，越秀地产在这两座城市的“投入”逐渐显出差异。例如，虽然进入上海市场稍晚一步，但截至2024年末，越秀地产在当地已经布局11个项目，而在北京仅落子7个。

按照不久前业绩会上的表态，越秀地产2025年销售目标为1205亿元，同比增长5.2%；投资拿地方面，全年权益投资拿地预算为300亿元，其中有多少留给北京还是个悬念。

不同城市的投入力度有差异是一方面，能够确定的是，深度聚焦在一二线城市是房企们的不变共识。实际上，回顾近年越秀地产在全国市场的动作，持续优化布局是显而易见的。

在2021年年报中，越秀地产指出，“集团持续深化‘1+4’全国化战略布局，年内新进北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州8个城市，全国布局扩张至29个城市，实现了一线城市的全覆盖。”

数据显示，越秀地产全年共计新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米。首入北京获取的怀柔地块总建面32.92万平方米，越秀的权益占比为46.55%；首入上海获取的闵行地块总建面16.84万平方米，越秀权益占比为52.25%。

2022年，越秀地产共计新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，年内并未在北京获取新项目，但在上海联合保利发展于杨浦、嘉定分别推出和樾天汇、嘉悦云上，越秀地产的权益占比均为47.5%。

2023年是越秀地产在京投资“大年”。该集团全年新增的28幅土地中，北京占据3席，新增土地储备约43万平方米。分别为北京香山樾、北京越秀天玥、北京越秀星樾，权益占比为48.45%、100%、100% 。

2024年，在“精准投资”、“量入为出”稳健投资策略下，越秀地产的视角更加聚焦。从数量来看，2021年的新增项目来自全国18个城市，2024年新增的24幅土地仅来自8个城市，总建筑面积约为271万平方米。

“全国化战略布局”让越秀地产进京沪师出有名。在完成核心一线城市全入驻这一历史任务后，越秀地产开启了收缩，或者称之为“聚焦”。

截至2024年末，越秀地产总土地储备约为1971万平方米，分布于全国25个城市，96%位于一二线城市。

回到北京市场，越秀进京这些年，伴随投拓动作的持续，合同销售贡献力度也在加大。

自2021年至2024年，北京地区的合同销售额分别为0.72亿元、1.36亿元、79.3亿元、87.3亿元，占越秀地产全年合同销售总额的比重由0.06%提升至7.62%，距离十分之一逐步接近。

星耀未来已经取证，预计将在近期开盘。再加上3月新项目开盘，以及后续的拿地机会、推盘计划，或许北京区域的合约销售贡献有望在今年创下新高。

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