理论中原｜李宏伟：加快构建房地产发展新模式

□李宏伟

中国房地产业经过20多年的迅猛发展，过去高杠杆、高负债、高周转的模式已经不符合新时代高质量发展的新要求和人民群众对住房需求的新期待。党的二十届三中全会提出，加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式是解决市场平稳健康有序发展并促进房地产行业“先立后破”的治本之策，但新模式不可能一蹴而就，加快构建新模式客观上还需要“以人民为中心”深化配套改革，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产业高质量发展。

以人民为中心是构建房地产发展新模式的根本落脚点。增进人民福祉、促进人的全面发展是我们党立党为公、执政为民的本质要求。进一步全面深化改革推进中国式现代化，根基在人民、血脉在人民、力量在人民。构建房地产发展新模式必须坚持以人民为中心的发展思想，对人民负责、受人民监督。要始终把改善人民生活、增进民生福祉作为房地产发展新模式的根本出发点和落脚点，把体现人民利益、反映人民愿望、维护人民权益、增进人民福祉的要求和内容落实到新发展模式的各环节各领域全过程，使新发展模式的普惠和红利能让人民群众的获得感更多、幸福感更好、安全感更强、满意度更高。

以人民为中心夯实房地产业发展规划顶层设计。当前，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房形成新期待。新时代构建房地产发展新模式，必须前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，围绕房地产业发展的堵点、卡点、难点、热点等问题和环节夯实制度设计、顶层设计，突出工作重点，加快形成一批可复制可推广的体制机制和具体举措，为房地产业高质量发展打下坚实基础。

随着我国房地产消费的不断升级，人民群众对住房的需求和品质的要求日益提高，为满足人民群众日益增长的改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式，科学制定未来10年甚至20年房地产发展的中长期规划，增强经营主体发展信心，并辅之以金融支持、土地合理配置等配套政策，才能真正促进房地产业高质量发展，进而不断实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益。

以人民为中心完善好房地产业法律制度体系。党的二十届三中全会提出了坚持以人民为中心、坚持以制度建设为主线、坚持全面依法治国的全面深化改革总原则，并强调要及时把改革成果上升为法律制度。法律制度是最可靠最稳定的制度，是中国特色社会主义制度的重要内容。法律制度体系是国家治理体系的重要组成部分，坚持以人民为中心健全完备的房地产法律制度体系是构建房地产发展新模式的制度基础，也是实现房地产业高质量发展的前提和基础。

制度的基础在基层，根基在人民。坚持以人民为中心完善好房地产法律制度体系，必须将以人民为中心的发展思想贯彻落实到房地产发展法律制度建设的各个过程和环节中，加快形成完备的法律规范制度体系、高效的法治实施制度体系、严密的法治监督制度体系和有力的法治保障制度体系。必须更好地发挥法治固根本、稳预期、利长远的保障作用，在坚持好、完善好已经建立起来并经过实践检验证明有效的房地产法律制度的前提下，聚焦房地产法律制度体系的空白点、焦点、热点、难点，坚持顶层设计和法治实践相结合，统筹考虑法治建设进程和人民群众法治需求，加快建立健全房地产发展急需、满足人民日益增长的美好生活需要而必备的法律制度，在顺应民心、尊重民意基础上解决好人民群众所需所急所盼。

以人民为中心落实好房地产业配套改革各项举措。我国是一个发展中大国，正在经历广泛而深刻的社会变革，我们要善于把握好全局和局部、当前和长远、主要矛盾和次要矛盾，坚持以人民为中心落实好房地产业配套改革各项举措，加快构建房地产发展新模式，促进房地产平稳健康发展。要深化住房供给体系改革，更好满足多层次多样化的刚性需求和改善性需求，加快构建房地产发展新模式，建立“好房子”“好小区”建设与改造、房屋全生命周期安全管理等制度。

落实好房地产业配套改革各项举措，要坚持以人民为中心的发展定位，因城施策，支持城乡居民多样化刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作。落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，加大保障性住房建设和供给，建立健全保障性住房准入和退出机制，满足工薪群体刚性住房需求。运用好房地产市场调控自主权，取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。健全有利于高质量发展、社会公平、市场统一的房地产税收制度，优化房地产税制结构，规范房地产领域税收优惠政策。围绕推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设及城中村改造等“三大工程”的战略布局，提高住房供给的品质和科技水平，满足人民群众新需求；大力扶持专业租赁企业发展壮大，助推租购并举；加快推动房地产服务数字化转型，提高服务水平；严格控制房地产行业过度金融化，守住风险底线。

（作者系省社科院法学研究所研究员）