《REITs财报那些事》“博时津开科工产园REIT”创新回款方式

来源：REITs速达

作为天津首单以产业园作为入池资产的REITs项目，“博时津开科工产园REIT”发布了2024年度报告，从报告的完成度来看，预期实现营业收入与实际达成的营业收入有一定差距；另外，受限于发行前回款率与运营管理费影响，项目公司与原始权益人进行了期内应收账款的交割。

1、未完成的营业收入a

项目公司于2024年9月4日交割，自交割日至本报告期末，基础设施项目合计实现营业收入4,173.56万元，完成招募同口径预测值的98.51%，主要是受宏观经济影响出租率低于预期；实际营业成本1,918.65万元，为招募同口径预测值的90.70%，项目成本控制良好。

“博时津开科工产园REIT”2024年8月21日公开发售，并于2024年9月19日上市交易，从部分项目发行前和发行后的相关表现来看，多数未达预期的项目认为宏观经济影响较大，而发行前申报的各项指标却偏乐观且以一定的增长率指标作为彰显项目长期价值的一种估值方式。

那么，这样的方式是否合理！这样的解释对投资者来说是否能够接受需要持续观察！

2、期内回款的方式

报告期内，原始权益人及运营管理机构严格按照出具承诺函的约定履行相关承诺事项。根据《天津泰达科技工业园有限公司关于以数字产业园等项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》约定，项目公司已将季度末应收账款余额100万（含）以上的特定租户的应收账款在次季度内通过债权转让方式转让给原始权益人，原始权益人已向项目公司完成划款。另外，原始权益人已将项目公司2024年度租金收缴情况不达标部分，在本报告期结束前进行补足。报告期内，原始权益人已根据承诺函约定履行了每季度和年末应收账款收购的义务。

3、回款率承诺

发行前关于回款率的承诺机制：数字产业园项目历史回款率约九成，运营管理机构反馈将进一步提升运营水平，目前已在《运营管理协议》中约定数字产业园的当期回款率不低于95%，并将回款率作为运营管理机构的考核指标。目前收缴率偏低的主要原因系管理模式中存在先用房开票、后缴租的情况所致，为了提高运管效率，设置收缴率考核指标，使运营管理机构勤勉尽职。

小结：从成本来看，运营管理机构在成本控制上做出了一定的努力；但从营业收入完成率上来看，自发行上市至报告期末，期间仅几个月时间以外部环境变化作为影响预期营业收入未完成的因素为借口是否广泛适用？还有那些机构和项目存在类似的现象？

此前已然有发行机构以前期市场未完善借口掩盖某些非正常行为；从市场长期良性发展的角度看:为了某些欺骗式的目地故意以“行业潜规则的”非正常趋同行为也值得关注。